إفلاس WeWork سيوجه ضربة أخرى لسوق المكاتب المتعثر في نيويورك

لسنوات، طالب الملاك في جميع أنحاء العالم بإدخال WeWork في مباني مكاتبهم، وهي قصة حب جعلت شركة العمل المشترك أكبر مستأجر في نيويورك ولندن.

الآن، ربما تكون WeWork على بعد أيام من تقديم طلب الإفلاس – ولا يمكن أن يأتي زوالها في وقت أسوأ بالنسبة لأصحاب المكاتب.

مع ذهاب عدد أقل من الموظفين إلى المكاتب منذ الوباء، قلصت الشركات مقدار المساحة التي تستأجرها، مما تسبب في واحدة من أسوأ الأزمات منذ عقود في العقارات التجارية.

قبل العديد من أصحاب العقارات إيجارات أقل من WeWork في السنوات الأخيرة لإبقائها واقفة على قدميها، لكن إفلاسها سيكون بمثابة ضربة هائلة. سوف تتركز المعاناة على أصحاب العقارات الذين أجروا نسبة كبيرة من مساحاتهم للشركة، خاصة في نيويورك، والذين يكافحون من أجل سداد أقساط الديون المرتبطة بمبانيهم. قد يقبل بعض أصحاب العقارات بسرعة إيجارات أقل من WeWork كجزء من إعادة تنظيم الإفلاس ويستمرون في التعامل مع أي كيان جديد يظهر، لكن قد يضطر آخرون إلى القتال في المحكمة للحصول على أي شيء.

قال أنتوني مالكين: “إذا نظرت إلى الكثير من الوظائف الشاغرة في مدينة نيويورك، فستجد أن قدرًا لا بأس به من تلك الوظائف كان عبارة عن مساحة تم تأجيرها لشركة WeWork – وسيكون هناك المزيد منها مهجورة بعد الإفلاس”. الرئيس التنفيذي للشركة التي تمتلك مبنى إمباير ستيت ومن أوائل المتشككين في WeWork.

على الرغم من جهود WeWork لخفض التكاليف، كان لا يزال لديها إمبراطورية مكونة من 777 موقعًا في 39 دولة في نهاية يونيو، مقارنة بـ 764 موقعًا في 38 دولة قبل عامين تقريبًا. وأدرج موقعها الإلكتروني يوم الجمعة 47 موقعًا في نيويورك، حيث استأجرت في نهاية مارس 6.9 مليون قدم مربع من المساحات المكتبية، أي ما يعادل أكثر من 60 بالمائة من إجمالي مساحات العمل المشتركة، وفقًا لشركة سافيلز للخدمات العقارية. . وفي لندن، أدرجت WeWork 38 موقعًا.

تكثفت التكهنات باحتمال تقديم طلب إفلاس في أغسطس عندما حذرت WeWork من أنها قد لا تستمر في العمل لفترة أطول. وانخفضت أسهمها بنسبة 90 بالمئة منذ ذلك الحين.

وفي الشهر الماضي، قالت WeWork إنها ستتخلف عن دفع فوائد يبلغ مجموعها 95 مليون دولار. وبعد فترة سماح مدتها 30 يومًا، توصلت الشركة إلى اتفاق مع الدائنين لمدة سبعة أيام تنتهي يوم الثلاثاء.

في نيويورك، حيث تم إلغاء تأجير خمس المساحات المكتبية أو عرضها للإيجار من الباطن، وهو أعلى مبلغ منذ عقود، فإن تداعيات إفلاس WeWork ستكون محسوسة بشكل أكبر في مباني المكاتب القديمة في وسط المدينة ووسط مدينة مانهاتن. ما يقرب من ثلثي عقود إيجار WeWork في مانهاتن كانت في ما يسمى بمباني الفئة B والفئة C، وفقًا لشركة الاستشارات العقارية Avison Young.

وقال ستيجن فان نيويربيرج، أستاذ العقارات في كلية كولومبيا للأعمال الذي يتتبع الانخفاض في تقييمات مباني المكاتب: “نعتقد أن قيمة المباني من الفئتين B وC ستكون على الأرجح أقل بنسبة 55% عما كانت عليه قبل الوباء”. . “هذه هي المباني التي تعاني أكثر من غيرها وستواجه وقتًا عصيبًا مع إفلاس WeWork.”

كان أصحاب هذه المباني القديمة سعداء قبل بضع سنوات بتأجير طوابق كاملة – أو حتى مباني بأكملها – لشركة WeWork، لكنهم يجدون أنفسهم الآن تحت الحصار. في الحالات التي توقفت فيها WeWork عن دفع الإيجار على عقود الإيجار، لم يتمكن الملاك من سداد أقساط الديون على المباني التي تم تقييمها بشكل أقل بكثير مما كانت عليه قبل بضع سنوات.

هذا هو المأزق الذي يواجه شركة Walter & Samuels، وهي شركة عقارية تستأجر WeWork في خمسة من مباني مكاتبها في نيويورك. في مبنى واحد، 315 غرب شارع 36، وهو مبنى صغير تم بناؤه عام 1926 في منطقة الملابس في مانهاتن، استأجرت WeWork حوالي 90 في المائة من المساحة وتوقفت عن دفع الإيجار في وقت سابق من هذا العام، وفقًا لشركة Morningstar Credit. وقالت مورنينجستار إن شركة Walter & Samuels توقفت عن سداد مدفوعات قرض بقيمة 77 مليون دولار للمبنى.

وقالت الخدمة الخاصة للقرض إن القيمة المقدرة للمبنى انخفضت إلى 42 مليون دولار، بانخفاض من 127 مليون دولار عندما تم تقديم القرض قبل خمس سنوات، وتتحرك الخدمة لحبس الرهن، وفقًا لـ Morningstar.

ولم يرد المسؤولون التنفيذيون في Walter & Samuels على رسائل البريد الإلكتروني التي تطلب التعليق.

تشغل WeWork جميع المساحات المكتبية تقريبًا في 980 Avenue of the Americas، وهو مشروع متعدد الاستخدامات مملوك لمجموعة Vanbarton Group. وقال جوي تشيليلي، العضو المنتدب في الشركة، إن الشركة يمكن أن تفكر في مجموعة من الخيارات للمساحة إذا تم إخلاء WeWork، بما في ذلك تحويلها إلى مساكن.

وقال تشيليلي: «لقد حاولنا بذل كل ما في وسعنا في وقت سابق من هذا العام عندما ذهبوا إلى كل مالك وطلبوا تخفيضات في الإيجارات وامتيازات». “إذا تمكنوا من تقليل بصمتهم، فسيضر ذلك بسوق المكاتب مرة أخرى.”

قال مايكل إيموري، مؤسس شركة Allied، وهي صندوق استثمار عقاري يدير مباني المكاتب في أكبر المدن الكندية، إن شركته انسحبت من صفقة محتملة مع WeWork في تورونتو في عام 2015 بسبب وجود عيوب لشركة Allied. لكنه قال إنه شاهد مطورين آخرين، خاصة في نيويورك، يؤجرون مساحات للشركة، معتقدين أن مقدمي خدمات العمل المشترك سيشغلون نسبة كبيرة من المساحات المكتبية لسنوات.

وقال السيد إيموري أيضًا إن WeWork ركزت على الملاك الذين كانوا حريصين على ملء مباني مكاتبهم ثم بيعها بناءً على الإشغال الجديد ودخل الإيجار.

وقال إن تقديم طلب الإفلاس “سيكون له تأثير كبير على سوق نيويورك”.

رفضت WeWork التعليق على هذا المقال.

في ذروتها، عندما كان المستثمرون متفائلين بشكل محموم بشأن الشركة ورؤية آدم نيومان، المؤسس المشارك غريب الأطوار، بلغت قيمة WeWork 47 مليار دولار. كان نموذجها هو استئجار المساحات المكتبية، وتجميلها، وتحصيل رسوم من عملائها – الشركات القائمة، والشركات الناشئة، والأفراد – لاستخدام المساحة طالما كانوا في حاجة إليها.

مرونة استخدام مساحة WeWork – والجو المجتمعي الذي تتمتع به: “مهمتنا هي رفع مستوى الوعي العالمي”، كما أعلنت الشركة – كان من المفترض أن تجتذب الشركات بعيدًا عن المكاتب المزعجة التي تربط المستأجرين بعقود إيجار طويلة الأمد.

لكن اقتصاديات أعمال WeWork كانت دائمًا مقلوبة رأسًا على عقب: فما حصلت عليه الشركة من العملاء لم يكن كافيًا لتغطية تكلفة استئجار مواقعها وتشغيلها. وواصلت النمو على أي حال، ومنذ نهاية عام 2017، خسرت 15 مليار دولار. بعد أن سحبت WeWork طرحًا عامًا أوليًا في عام 2019، قدم أكبر مستثمر خارجي لها – المجموعة اليابانية SoftBank – شريان حياة من خلال عملية استحواذ بمليارات الدولارات.

قبل تلك الكارثة، كان لدى WeWork مشجعون متحمسون في عالم العقارات التجارية الذين اعتقدوا أن الشركة كانت رائدة في تقديم خدمة جديدة ومثيرة.

قال ستيفن روث، الرئيس التنفيذي لشركة Vornado Realty Trust، وهي واحدة من أكبر مالكي المكاتب في نيويورك، في عام 2017: “نحن نعرف هؤلاء الأشخاص، ونعرفهم جيدًا. نعتقد أن ما يفعلونه مثير للإعجاب بشكل لا يصدق”.

رفض السيد روث التعليق على هذا المقال. قام فورنادو بتأجير مساحة لشركة WeWork في مبنى في مانهاتن وآخر في واشنطن، وتعاونوا خارج واشنطن لتقديم مساكن WeLive، وهي إحدى الشركات التابعة لشركة WeWork التي حظيت بشهرة كبيرة ولكنها فاشلة، بما في ذلك مدرسة WeGrow الخاصة الربحية.

لم يعد لدى Vornado شركة WeWork كمستأجر. في عام 2019، بعد تصاعد التساؤلات حول الصحة المالية لشركة WeWork في الصناعة، قال المدير المالي لشركة Vornado إن الشركة حدت من تعرضها لـ WeWork.

توقعت شركة JLL، وهي شركة خدمات عقارية، ذات مرة أن تكون شركات العمل المشترك سيتم تأجير 30 بالمائة من جميع المساحات المكتبية في الولايات المتحدة بحلول نهاية هذا العقد. لم تكن مثل هذه التوقعات غريبة قبل الوباء مباشرة، عندما كانت WeWork وغيرها من مقدمي مساحات العمل المشتركة تمثل 15% من كل من عقود الإيجار الجديدة والمتجددة الموقعة في نيويورك، وفقًا لشركة JLL، ارتفاعًا من 2% في عام 2010. وقالت JLL إن أقل من 1% من جميع عقود الإيجار الموقعة في نيويورك العام الماضي.

واعتقد بعض الملاك أنهم سيكونون معزولين إلى حد ما عن المشاكل في WeWork.

قال ريموند أ. ريتشي، وهو مسؤول تنفيذي في شركة BXP، المعروفة سابقًا باسم بوسطن بروبرتيز، في عام 2014: “تتعامل WeWork مع هذه الشركات الناشئة بشكل جماعي، مدركة أن بعضها سيبقى والبعض الآخر سيرحل. لكنهم يميلون إلى ذلك”. أن نتحمل هذه المخاطرة بدلاً من المالك على أساس مباشر.

BXP هي مالك جزئي لمشروع تطوير مكتبي يشبه السفينة في Brooklyn Navy Yard، Dock 72، حيث كانت WeWork مستأجرًا رئيسيًا منذ افتتاحها في عام 2019 ولكنها كانت تكافح لملء مساحتها. في نهاية العام الماضي، كانت BXP تؤجر ما يقرب من 500000 قدم مربع من المساحة لشركة WeWork عبر محفظتها.

قال دوجلاس تي ليند، رئيس BXP، يوم الخميس في مكالمة مع المستثمرين إن WeWork توقفت عن دفع الإيجار في اثنين من مواقعها، بما في ذلك Dock 72. وقال: “لا نتوقع أن تخرج WeWork من جميع الأصول”. ولا نتوقع منهم أن يبقوا في مكانهم في البصمة الحالية.

قد يتمكن بعض الملاك من إقناع شركات العمل المشترك الأخرى بالاستيلاء على مساحات WeWork، أو تشغيل نسختهم الخاصة، لتجنب الموقف الذي تبدو فيه مبانيهم مهجورة. لكن من غير المرجح أن يحصلوا على الإيرادات التي كانوا يحصلون عليها في البداية من WeWork، والتي انتهى بها الأمر إلى طرح أسهمها للاكتتاب العام، في عام 2021، من خلال الاندماج مع شركة استحواذ ذات غرض خاص.

قال السيد مالكين، مالك مبنى إمباير ستيت، إنه كان يشكك دائمًا في نموذج أعمال WeWork. كما أنه لم يرغب أبدًا في استخدام WeWork في مباني شركته لأنه، كما قال، يكتظ بعدد كبير جدًا من الأشخاص في مساحاته، مما يتسبب في الإفراط في استخدام المصاعد والمراحيض.

“لماذا تريد التعامل مع هؤلاء الناس؟” قال السيد مالكين.